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新股前瞻 | 再度赴港 世纪金源服务能打出什么底牌?

发布日期:2021-10-16 00:13    点击次数:57

  7月26日晚间,港交所披露世纪金源服务更新后的招股书。此时,距其首次招股书失效才刚刚过去6天。物业股接连上市,世纪金源服务讲述的故事,究竟能否打动已经挑花眼的投资者?

  毛利率逾35%,显著高于同行

  世纪金源服务前身为1992年的成立的福州金源物业,最初专注于向世纪金源集团提供配套的物业管理,目前旗下运营“世纪城物业管理”和“世纪生活”两大子品牌,分别着重物业管理服务和社区增值服务。

  世纪金源服务位列2020年中国物业服务企业综合实力500强第18位,并荣膺2020住宅物业服务领先企业。根据中物研协,按在管建筑面积和收入计,公司截至2020年12月31日和2020年中国物业管理行业的市场份额分别约为0.20%和0.09%。截至2021年4月30日,其物业管理服务覆盖17个省份、直辖市和自治区,并遍布55个城市,主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和贵州省。

  截至2018年、2019年和2020年12月31日以及2021年4月30日,公司的总合约建筑面积分别约为5080万平方米、6830万平方米、7570万平方米和7790万平方米。同期公司的在管总建筑面积分别约为4760万平方米、5870万平方米、6440万平方米和7020万平方米。这一规模居于一众物业公司的中游水平。

  随着业务的扩大,世纪金源的业绩逐步增长。截至2018年、2019年和2020年12月31日以及2021年4月30日,世纪金源服务的收入分别为9.22亿元(单位:人民币,下同)、10.59亿元、12.89亿元及5.73亿元;净利润分别为2.18亿元、1.81亿元、2.49亿元及1.12亿元。

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  分业务来看,物业管理服务所产生的收入分别为6.90亿元、8.18亿元、10.23亿元、4.38亿元;增值服务产生的收入分别为2.32亿元、2.40亿元、2.66亿元、1.24亿元。

  值得关注的是,受益于大盘项目管理运营的规模效应,世纪金源服务盈利能力处于行业较前列水平。据中物研协数据显示,2018、2019年、2020年,中国百强物业服务企业中前十大公司的平均毛利润率分别为23.4%、22.2%和23.7%,同期,公司的毛利润率分别为32.1%、31.8%和35.5%。

  在管面积增速下滑,未来业绩增长稳定性存疑

  在智通财经APP看来,世纪金源服务在过去保持了良好的业绩增长,但其稳定性能否在未来延续存疑。

  世纪金源服务在管总建筑面积2019年和2020年同比增速分别为23.31%和9.7%,增速明显放缓。

  据招股书,2020年世纪金源集团贡献的住宅物业和非住宅物业面积分别为4351.2万平方米和427.3万平方米,分别增长0.41%和465.21%。这意味着,2020年来自母公司住宅物业增速降低,拖累了世纪金源服务业务规模增长。

  值得注意的是,目前世纪金源服务业绩增长,仍依赖母公司“输血”。2020年以及2021年4月30日止四个月,母公司世纪金源集团所开发的物业分别占公司在管建筑面积74.3%和68.6%,并贡献其物业管理服务总收入的83.2%和84.6%。

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  另一方面,世纪金源服务来自独立第三方物业的规模贡献偏低,以及第三方物业的盈利能力远低于母公司物业,或许暂时难以支撑公司利润实现高速增长。

  具体而言,2018年至2021年4月末,独立第三方物业开发商在物管服务的毛利率分别为14.8%、25.2%、25.1%、22.7%,贡献的毛利分别为235.7万元、2208.2万元、4322.6万元、1564.0万元;同期世纪金源集团的毛利率分别为32.3%、32.3%、36.1%、36.1%,贡献的毛利分别为2.18亿元、2.35亿元、3.07亿元、1.37亿元。

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  因此,一旦来自母公司的“输血”减少,独立第三方项目未能维持高速增长,世纪金源服务的业绩增长稳健性有待考察。

  “大盘模式”的AB面

  除此之外,世纪金源服务主要采用的大盘模式亦是一把双刃剑。行业普遍认为:大盘模式指的是物业公司为面积和规模巨大、或成片开发完成的住宅、商业项目提供物业管理服务。

  世纪金源服务管理的世纪城项目为各地家喻户晓的地标性大型社区。这些项目通常由与大型购物中心相邻或相嵌,且聚集丰富商业资源的大型住宅社区组成。目前世纪金源服务管理世纪金源集团开发的12个世纪城项目,在管总建筑面积约4440平方米,平均在管建筑面积约370万平方米,其中五个项目的在管建筑面积超过400万平方米。

  根据中物研协资料,主要运营大盘项目的百强物业服务企业于2020年的每平方米营运成本较主要管理非大盘项目的物业服务企业低约30%。根据同一资料来源,百强物业服务企业于2020年的平均营业成本为22亿元。世纪金源于2020年的销售成本为8.31亿元。总而言之,规模效应下的成本管控能力和高盈利能力优势,让世纪金源服务毛利率高于行业。2020年,公司的人均毛利和人均净利润分别为6.45万元和3.50万元,均高于同期百强物业服务企业的约3.15万元和约1.91万元。

  “大盘模式”带给世纪金源服务的不止盈利能力不俗的A面,还有不确定性更强的B面。

  世纪金源服务在管住宅物业成立业委会的仅有28个,约占其全部在管住宅物业的15.3%%,而其大盘项目几乎没有成立业委会。民法典赋予业委会解聘物业公司较大权利的当下,一旦大盘项目的保有率降低,世纪金源服务业绩的稳定性难有保障。 总而言之,讲述“大盘”故事的世纪金源服务,的确在盈利能力上表现不俗,但是业绩增长能否稳健,其告急的“库存”泄露了公司的底气。